最新房地产税务稽查应对与策划技巧暨2008年企业所得税汇缴实务辅导

　　内容简介

　　近期从国家税务总局获悉，2007年全国税务机关稽查共计查补376亿元税款，2008年还将继续深入对房地产等十大行业的重点税收专项检查，包括房地产、建筑安装、餐饮娱乐、金融保险、石油石化、食品药品生产、废旧物资经营及使用、农副产品加工、连锁经营超市等行业企业。

　　税务稽查无法回避。房地产行业已经是连续8年“榜上有名”。而税务稽查的风险却总有合法防范的策略。各企业尤其是房地产行业作为稽查重点对象更应充分了解当前房地产方面税收的热点、难点、重点法规以及税务稽查要点、风险等方面的问题，把握好企业合理避税与偷逃税款的临界点和全面纳税自查的技巧，并充分做好稽查应对和税务策划的准备，积极防范税务稽查的涉税法律风险。

　　第一部分:房地产税务稽查风险分析与应对策略

　　一、税务稽查应对的总策略；

　　二、房地产会计核算的特点；

　　三、稽查的基本程序与应对

　　四、房地产稽查要点与风险分析

　　（一）实地稽查的一般程序和方法

　　（1）收集原始资料和数据。

　　（2）数据间的逻辑关系分析。

　　（3）整体测算。

　　（4）账内检查与外调相结合。

　　（5）实地核实。

　　（6）统计各税。

　　（7）稽查复核。

　　（8）稽查书证的收集。

　　（ 二）2008年度主要税种稽查的要点解读及风险分析：

　　1、营业税；

　　2、企业所得税；

　　3、土地增值税；

　　4、个税。

　　第二部分 房地产行业现行主要税收法规解读与策划思路

　　一、房地产销售、租赁、转让等营业税实用法规

　　[法规1]--《条例》及实施细则—[法规34]-- [法规33]国税函〔2008〕277号

　　二、土地增值税现行实用法规解读（另有专题）

　　三、房地产企业所得税最新实用法规（结合新企业所得税法及条例讲解）

　　[法规1] 财税字（1994）009号—[法规14]国税函〔2008〕299号

　　第三部分 房地产土地增值税清算法规解读与策划技巧

　　一、土地增值税基本法规解读

　　（一）土地增值税的纳税人和清算对象

　　（二）土地增值税的课税对象和范围

　　（三）土地增值税的四级超率累进税率

　　（四）转让房地产增值额的确定

　　（五）土地增值税应纳税额的计算及操作案例

　　（六）土地增值税申报纳税程序和法律责任

　　（七）纳税时间和缴纳方法与地点

　　二、土地增值税清算与优惠法规解读及实务操作

　　（一）清算法规解析与分析

　　（二）专家解读新规定的五大要点

　　（三）减免税优惠政策解读及运用

　　三、土地增值税的税务策划技巧大全

　　★-“临界点”法★-费用转移法★-收入分散法

　　★-费用分摊法★-利息支出法★-建房方式法

　　★-优惠政策法★-代收费用法★-核算对象法

　　★-股权转让法★-核算方式选择

　　第四部分 房地产最新税收热点、难点问题解析

　　1、建筑安装企业从事跨地区建筑安装业务在何地纳税？

　　2、挂靠建筑业怎么确定营业税纳税人和个人所得税纳税人？

　　3、租用村民小组集体土地用于经营, 土地使用税谁缴纳?

　　4、“代建”房屋如何缴税？

　　5、工厂自建厂房工程，是否要缴纳营业税？

　　6、将商品房留作自用是否视同销售处理？

　　7、售后回购或售后租回业务如何缴纳营业税？

　　8、销售外购不动产“营业额”与“收入额”有何不同？

　　9、这笔营业税申报是否该抵减原受让土地之买价?

　　10、税务稽查中房地产企业收入核算的常见问题

　　11、税务稽查中房地产行业的成本费用问题

　　12、开发企业成本与费用的划分隐含税务风险问题

　　第五部分 房地产主要税种税务策划案例分析

　　1、合并子公司，免除流转税

　　2、销售不动产：先投资再转让

　　3、先建后售，节约税款数亿元

　　4、房产销售转为委托建房的纳税筹划

　　5、转让增值土地，妙用公司分立

　　6、关联交易避税的操作要点

　　7、把握税率临界点争取免税

　　8、代收费用巧安排：合法节税

　　9、筹资建房利息支出巧筹划

　　10、增加住房开发成本的纳税筹划

　　11、房产公司巧节税：保障高质低价卖

　　12、确定适当房地产价格的分析

　　13、商铺住宅连体楼土地增值税的筹划分析

　　14、利用分解房地产开发项目进行纳税筹划

　　15、巧解方程式：开发商售房让利为节税

　　16、巧纳土地增值税分析

　　17、土地增值计税清算方式的筹划

　　18、土地增值税纳税筹划新亮点

　　第六部分新企业所得税年终汇缴实务辅导与权益风险分析

　　1、新准则与新税法的认识问题与差异调整；

　　2、企业所得税汇缴处罚政策的变动与思考；

　　3、企业所得税汇缴的稽查风险分析与防范；

　　4、汇算清缴是选择微利还是选择亏损的思维 上海拓展培训；

　　5、应计未计费用（折旧）等的汇缴补救措施；

　　6、企业研发费用加计扣除的“五变三不变”；

　　7、集团企业之间上缴“管理费”的变相思考；

　　8、关联企业之间融资的稽查风险与策划思路；

　　9、汇缴中企业几项敏感费用税前列支的策划。

　　专家简介：陈建昌

　　中国税务律师、财税（法律）高级讲师—既是实战家，也是演讲家；资深税务筹划专家、财税（法律）综合顾问—税务稽查出身，筹划更具权威。被喻为“财税培训的演讲家”、“财税与法律完美结合的化身”。

　　擅长领域：

　　财务管理

　　工作经历：

　　现任深圳市德安税务师事务所合伙人、深圳市任达税务师事务所合伙人 上海企业拓展培训；

　　曾经担任职位：

　　某地税务局税政科科员、副科长、稽查队队长；

　　某地国税稽查局局长；

　　安东律师事务所兼职律师；

　　深圳市税桥税务师事务所总审；

　　深圳市银税通企业管理咨询有限公司总经理、

　　广东明轩律师事务所执业律师（兼职）；

　　全国部分大中城市多家财税（法律）综合顾问；

　　全国部分大中城市十余家资深财税培训机构客聘讲师；

　　广东财税咨询网、

　　广东税务律师网、

　　深圳税务师网执行总编；

　　北京税收与市场调查研究中心-“企业与市场纳税问题答疑”、“纳税俱乐部”杂志特约撰稿人等。

　　主讲课程：

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